中小房企墜入資金鏈危局 低迷樓市致多項目爛尾
??在房地產市場持續低迷的背景下，房地產項目遭拍賣、開發商破產的案例正在不斷發生。
??“我們買的房子要被司法拍賣瞭，拍賣之後我們將錢房兩空。”23日，濟寧房地產項目“陽光河畔”的一名“業主”告訴經濟導報記者。
??“陽光河畔”的開發商是濟寧廣發置業有限公司（下稱“濟寧廣發置業”）。導報記者瞭解到，因一筆2400餘萬元的債務糾紛，“陽光河畔”二期所占的1.2萬餘平方米土地使用權及在建工程將於本月31日進行司法拍賣。
??濟寧廣發置業的境況並非個例。記者註意到，自今年以來，山東至少有10個地產項目走到司法拍賣、開發商破產的境地，地產行業正在進入一個風險高發的“新常態”。
??已購房子被拍賣
??日前，一則拍賣公告讓“陽光河畔”二期項目的“業主們”慌瞭手腳。
??根據青島新天地拍賣有限公司發佈的這則公告，受青島市城陽區人民法院委托，將在本月31日進行一場司法拍賣，拍賣標的是濟寧市車站西路南側、三裡屯村西兩宗土地使用權及地上建築物，被執行人為濟寧廣發置業。
??將被拍賣的兩宗土地為濟寧國用（2011）第0802110021－1號、濟寧國用（2011）第0802110021－2號，占地面積分別為4844平方米、7265平方米。“陽光河畔”二期項目正是坐落在這兩塊土地上。
??更讓“業主們”著急的是，本次拍賣還包括土地上的建築物，包括在建住宅建築面積16282.91平方米、地下儲藏室建築面積1916.66平方米，在建商業建築面積1111.81平方米。而這些房子早已“銷售”完畢。
??記者拿到的一份“業主”名單顯示，“陽光河畔”二期項目有150套房子，其中143套為住宅，其餘7套為門面房。投資者早已繳納房款，繳納比例都在30%以上，還有相當一部分繳納瞭全款。已繳房款金額總計4683.34萬元，剩餘未繳房款為2552.02萬元，房款繳納總比例為64.72%。
??而且，很多“業主”已經拿到瞭房屋鑰匙，並開始裝修，甚至有部分“業主”已經開始入住。在這種情況下，“業主們”買的房子為何又遭拍賣？
??開發商涉嫌無證銷售
??劉傳航是“陽光河畔”的一名購房者，而且是一個很“忠實”的購房者。“開發商每次催繳房款，我都照辦瞭，甚至連暖氣開口費、燃氣開口費都已經付瞭，如今房子卻要被拍賣，我想不通。”
??劉傳航是在2011年6月22日買的房子，當時繳納30%的房款，金額為10.1837萬元；貸款公司信貸年息
??2012年6月11日，開發商通知劉傳航繳納地下儲藏室房款，金額為3.5190萬元，劉傳航照辦瞭；
??2013年年初，開發商再次給劉傳航打電話，通知其再繳納一部分房款，可以打折，劉傳航在當年1月8日又繳納5.2500萬元房款；
??今年8月份，開發商又催促劉傳航繳納房款，劉傳航在當月29日繳納5萬元房款；
??房款眼看就要湊齊瞭，今年11月，開發商通知劉傳航繳納暖氣開口費、燃氣開口費，總金額1.1470萬元，劉傳航照辦不誤。
??就這樣，劉傳航陸陸續續給開發商5次錢，共繳納瞭25.0997萬元。可劉傳航萬萬沒有想到，自己買的房子會突然被拍賣。
??記者從濟寧市房管局查詢到，“陽光河畔”二期項目迄今尚未拿到預售許可證。也就是說，該項目尚未取得銷售資格，涉嫌違規銷售。但就是這樣一個尚未取得預售許可的項目，其通過“認購”的形式，吸納投資者房款4683.34萬元。
??在劉傳航與開發商簽署的協議中，其原本簽署的是“認購合同”，其他“業主”也是如此。今年8月份，開發商催促投資者們繳納剩餘房款，並稱可將“認購合同”改為“商品房買賣合同”，劉傳航就將合同改為瞭“商品房買賣合同”，“我覺得這個合同更有保障一些。”
??但“陽光河畔”二期尚未取得預售許可證，怎麼能簽署“商品房買賣合同”呢？
??導報記者從劉傳航的“商品房買賣合同”上看到，這份合同連編號都沒有。還有投資者拿著相同的合同去銀行辦理按揭，銀行告知，該項目尚未取得預售許可證，其“商品房買賣合同”屬於無效合同。
??更令“業主們”憤怒的是，“陽光河畔”二期工程所占土地及在建房屋早已被司法查封，但開發商卻不斷催促投資者繳納房款。
??“總是催我們，以各種打折優惠催我們多交錢。”另一名購房者任立國告訴導報記者，目前他已交瞭49.5821萬元的全款，在其最後一次繳納房款時，開發商給予瞭其2萬多元的優惠。
??由於開發商涉嫌無證銷售，投資者繳納的房款隻能作為其對開發商的“債權”。他們雖然早已認為自己是“業主”，但面對項目被拍賣的處境，他們變成瞭債權人，其權益如何保障還沒有一個說法。
??1500萬元民間借貸
??壓垮開發商
??作為一個已經銷售完畢的樓盤，“陽光河畔”二期為何面臨被拍賣的處境，開發商濟寧廣發置業到底出瞭什麼問題？
??公開資料顯示，濟寧廣發置業註冊資金6006萬元，法人代表趙玉民，趙玉民同時也是公司的惟一股東。
??與濟寧廣發置業有業務合作的某公司負責人向導報記者介紹說，作為小型房地產開發商，濟寧廣發置業本身資金實力一般。在運作“陽光河畔”的過程中，該公司先通過大量借貸拿下土地，之後就通過認購形式吸納投資者房款。
??因資金緊張，濟寧廣發置業大量涉足民間借貸，致使公司資金鏈緊張。壓垮濟寧廣發置業的最後一根稻草是銀行抽貸。
??“濟寧廣發置業在某銀行有一筆1500萬元的貸款，到期之後銀行相關負責人要求其先還貸款，然後再向其續貸。其就從青島某公司借瞭1500萬元的高息貸款，已做‘過橋’使用。但在濟寧廣發置業還上1500萬元的銀行貸款之後，銀行拒絕向其繼續貸款。”上述負責人向導報記者透露。
??就這樣，1500萬元的“過橋”資金變成瞭長期借貸。由於高額的利息，這筆借款很快由1500萬元上升至2400餘萬元。正是因為這筆借款逾期，債權人將濟寧廣發置業告上法庭，並最終致使“陽光河畔”二期項目面臨司法拍賣。
??目前，濟寧廣發置業面臨的法律訴訟並非這一宗。導報記者查閱到，該公司還有至少7宗法律訴訟在進行之中。同時，由於在3宗案件中沒有履行已經生效的裁定，濟寧廣發置房貸新北八里房貸車貸信貸苗栗竹南車貸信貸業已經被列入最高法院公佈的全國失信被執行人名單。
??25日，導報記者致電濟寧廣發置業相關負責人宋風磊，他向導報記者承認，公司資金鏈斷裂確實是因為一筆1500萬元的銀行貸款抽貸。但對於公司涉嫌無證銷售等問題，宋風磊沒有回應。
??地產“新常態”
??濟寧廣發置業開發的項目被拍賣的案子並非個例。
??就在本月9日，由深圳市光耀地產集團有限公司在威海開發的“全球候鳥度假地”項目遭司法拍賣，青島某公司通過拍賣拿下瞭該項目。
??在棗莊，因資金鏈斷裂，由山東鼎天置業開發的“廣府1號”、由棗莊市泰諾置業有限公司開發的“燕山公館”項目，也在今年遭到司法拍賣。
??在乳山，光谷新力房地產有限公司、哈爾濱陽光房地產開發有限公司分別開發的“銀龍灣”、“海晶城”項目陷入爛尾，兩開發商最終走向破產。
??在青島，因“舒斯貝爾系”資金鏈斷裂，其旗下即墨高爾夫別墅項目、即墨溫泉住宅項目等多個項目遭拍賣。
??在濟南，也有地產項目遭遇司法拍賣。且不說久拖不決的“彩石山莊”項目，被稱為濟南第一高樓的“啟德國際金融中心”也在今年2月遭拍賣，中弘股份旗下子公司最終通過拍賣拿下該項目。
??這些項目的共同特點是，開發商資金實力不足，融資途徑單一，大量涉足民間借貸等高成本融資市場，在購房者房款不足以周轉的情況下，資金鏈最終斷裂。
??濟寧廣發置業是最新的案例，但絕不是最後一個，中小房地產企業正在進入一個高危的“新常態”。在這種“新常態”下，一方面需要購房者提高警惕，另一方面更需要監管部門切實負起責任，強化事前監管，以減少事後滅火。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/06445954013564523299462.shtml
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