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土地流轉信托首度試水 將為農村土地流轉提供金融支持
北京國際信托有限公司擬於近期推出土地流轉信托。這是商業信托公司首度試水土地流轉信托。在農村土地流轉問題成為下一步改革的焦點之後，土地流轉信托有望為農村土地流轉提供金融支持。商業信托公司摩拳擦掌，準備分食農村土地流轉這個大蛋糕。
■本報記者 苗野 北京桃園創業貸款信貸年息報道
城鎮化已經成為時下的熱門話題，從上到下，中國正在掀起一股"城鎮化"熱。有大拆大建造城的，有盲目撤縣設市的、也有將目光盯上土地流轉的。
近日，伴隨著城鎮化前進的步伐，土地流轉信托這一新概念橫空出世。北京國際信托有限公司(簡稱"北京信托")擬於近期正式推出土地流轉信托，並 已在北京、江蘇、東北、河北等地部署具體工作，預計今年流轉面積可達3萬畝左右。自此，北京信托有望成為首傢參與農村土地流轉的商業信托公司。
業內人士在接受中國房地產報記者采訪時認為，之前也有地方政府試點土地信托，但並非真正意義上的土地信托商業化。在我國，土地流轉一直缺少開放 的市場化運作，商業信托公司此次試水土地流轉信托，不單是其自身的大膽嘗試也是農村土地信托流轉的一次創新，在土地流轉信托商業化之後，農村土地使用權可 以用來委托設立信托計劃，但需監管層批準，同時也需要制定規范各種土地信托經營業務的政策法規及實施細則。
試水土地信托
農村土地流轉問題是新型城鎮化的關鍵點之一。今年的"一號文件"提出，要用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權、登記、頒證工作，意在為農地改革推進鋪路。新一屆政府領導人在地方調研時也指出，下一步改革中要好好研究土地流轉等問題，使得土地流轉後也能產出黃金。
顯然信托公司參與農村土地流轉之舉與不斷釋放的政策信號相吻合。按照產品設計，土地流轉信托是將農村土地使用權(包括農用地的土地承包經營權、 集體建設用地使用權以及宅基地使用權)作為信托財產，委托給信托公司進行經營管理，並計劃實現土地受益權的標準化和憑證化，農民憑證定期領取收益。
北京信托首席研究員劉向東在接受中國房地產報采訪時表示，北京信托確實是首傢參與土地流轉信托的商業信托公司。關於土地流轉信托的產品設計方案還處在跟各地溝通洽談的過程中，過段時間就能面向社會推出該產品，但具體的操作模式還不能完全對外披露。
8月初，北京信托發佈《中國土地信托流轉實證研究報告》，針對各地現行的土地流轉模式進行瞭實證分析與比較，建議以信托公司作為受托人來開展農村土地信托流轉工作，保障土地信托各方當事人基本利益的實現。
"在做研究報告的時候，我們就對農村土地信托化管理運營設計出一套創新方案。土地流轉信托，實質上是一種用益物權的信托化，將農村土地使用權作為信托財產，委托給信托公司進行經營管理。"劉向東說。
中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮在接受本報采訪時表示，城鎮化建設持續推進，其中一項重要、敏感的議題就涉及農地或者集體土地使用和流轉 問題。當前土地信托流轉模式主要是地方政府設立信托機構，農戶將分散、拋荒、小塊的土地交給信托機構，由其統一歸集、整理後通過出租等方式流轉給專業農業 經營企業或農業大戶，承租者支付土地租金，並由信托公司統一分配給農民。商業信托公司推出土地流轉信托機遇和挑戰並存，順利進行有利於拓展其業務范圍，但 國傢相關法律及保障農民收益等風險明顯。
據悉，除土地流轉信托外，農民每年獲得的收益可以再成立資金信托，由信托公司幫農民投資打理；另外，信托公司還可以為其引入的種植大戶提供信托貸款等融資服務，充分發揮土地流轉信托的"造血"功能。
用益信托研究員帥國讓在接受本報采訪時認為，我國農村土地所有權和使用權處於分離狀態，農業經營的高風險性與農民流轉土地後要求持續、穩定的流轉收益矛盾無法有效平衡，流轉費用過低，容易損害農民利益等這些均成為土地信托以及整個土地流轉工程的掣肘因子。
事實上，除北京信托外，華寶信托、安信信托(600816,股吧)也已分別成立土地信托課題項目小組，研究信托與城鎮化、土地流轉結合等課題。 安信信托業務部門相關負責人近日稱，土地流轉信托在技術上和風險控制上不存在任何問題，公司有意配合國傢相關改革政策，將土地流轉信托作為下一步戰略轉型 的立足點，以上海(樓盤)為中心，積極向江浙滬一帶進行試點。
信托分食土地流轉蛋糕
為瞭提高土地流轉率，一些地方政府也曾試點過土地信托，國內的土地信托模式起源於浙江紹興(樓盤)和湖南益陽(樓盤)，比較有代表性的是湖南益陽的"草尾鎮模式"和福建的"沙縣模式"。
據本報記者瞭解，這些負責土地承包經營權流轉的信托服務機構一般由政府出資設立，農民在自願前提下將名下的土地承包經營權委托給信托公司，對土 地進行歸整、打包，企業(大戶)再從信托公司手中連片租賃土地從事農業開發經營活動，並支付土地租金或風險抵押金，由信托公司統一分配給農民。
2001年，浙江紹興率先試行瞭農村土地信托流轉，流轉的品種包括水田、旱地、山林、灘塗等土地承包經營權，並設村、鎮、縣三級土地信托服務機 構。2008年，湖南益陽市開始在草尾鎮試行農村土地信托流轉。通過信托方式，農民出讓土地承包經營權至信托服務機構，進入流通軌道。去年5月，以沙縣源 豐農村土地承包經營權信托有限公司的設立為序幕，福建沙縣加入瞭土地信托流轉行列。該信托公司由沙縣農業局負責組建，成立之初即獲沙縣政府百萬信托基金， 同時每年可得到200萬元專項資金，對規模經營業主給予貸款貼息。與此同時，信托項目所獲收益將用於返還土地流轉信托基金、委托方分紅及信托公司增資擴 股。
"在這些試點中，發揮作用的信托公司並非真正意義上的商業信托公司，而是當地政府成立的政府性組織。"前述業內人士稱。
而國外在土地信托領域的運作頗有歷史，一種是英美模式，主要是利用住房協會、信托機構和社區組織等實體組織設立永久性基金。另外一種在日本等國傢比較普遍，就是通過建立土地信托銀行參與土地信托業務。
循著土地信托的流轉路線，信托機構、大戶、農民等利益相關體分享著土地流轉鏈條上的收益。
帥國讓稱，目前對於信托機構、大戶、農民等相關方的票貼定義借款收益比例劃分各地並無統一的標準，需要立法及政策調整，加強對土地流轉信托的監管力度，警惕通過農地流轉變相征地侵害農民利益等問題。至於這種模式最終是否會演變成房地產商圈地的手段，要看政策導向。
扈志亮認為，土地流轉信托首先要保障農戶的利益，可以通過集體流轉、整村流轉等形式來提高農戶議價權，同時引入保險(放心保)機制，可采取入股 等形式將農戶權益和承包者經營利益相結合。單純從模式來講，一旦農戶將土地使用權讓渡出去，信托公司就具備實際的土地支配權，待頂層制度設計完善、市場規 范運行之後，土地流轉信托的前景還是較大的。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/08012408072.shtml
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