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據美國房地美的首席經濟學傢弗蘭克·諾沙福特(Frank Nothaft)稱，利率使房地產市場及整個美國經濟都有瞭令人滿意的增長。他說："在過去的八個季度的時間裡，住宅固定投資帶動瞭整個美國經濟的增長，並且在今年前三個月的時間裡產生瞭0.3%的增長。近期內，低的按揭利率會繼續帶動美國房地產市場的恢復。"
低利率+低房價雙重推手
美國樓市擺脫低迷 復蘇不均隱憂仍存
芝加哥商品交易所木材期貨短短2個月的時間跌瞭25%，與房地產板塊走勢出現背離，而過去二者關聯度非常高，已引起觀察人士擔憂
從2011年以來，美國房地產的暖風已把眾人熏得沉醉。不僅美國人開始搶購，包括中國在內的海外投資者也紛紛前去抄底。種種跡象顯示，美國住房市場已經擺脫瞭深陷低迷的困境。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-26/01013211932.shtml
不過楊女士指出："不論是貸款的門檻還是再融資的門檻要比2008年之前高很多。"
目前，美聯儲推行的是零利率政策，即存款利率是零。而貸款利率方面，美國住房抵押貸款機構房地美最新發佈的數據顯示，截至5月23日一周，美國30年期定息抵押貸款平均利率為3.59%，15年期定息抵押貸款平均利率升至2.77%。
"據我觀察，從去年11月份開始，到美國買房的中國人突然開始增加。"董先生這樣表示，"現在到美國買房子的基本分為三類人，各占三分之一。第一類是打算移民的人。他們的年齡在40到50歲之間的居多。這類人基本上是在為子女教育而買房子。他們的一個共同特點就是，買房子非常認真，而且成交率也是最高的。第二類則是想去美國養老，年齡大概在50歲到70歲之間，這類人的特點是他們的孩子已經完成留學、順利工作或者結婚，老兩口買房的目的是享受'退休生活'。最後一類人就是以投資為目的的 '炒房客'瞭。他們買房後主要以出租為目的。這類主要是在好的地區或者學區買房，因為隻有這樣才能獲得不錯的投資回報，目前美國對外國投資者沒有任何投資房地產方面的限制，中國投資者有護照就可以買美國的房子。但相對於中國房地產而言，去美國買房則需要付1.2%~2%的房產稅，在房屋出售時繳納資本利得稅，最高征收房屋差額部分的23%，但如果是五年之後出售的房屋，這一稅率就可以降低到18%。
顯然，目前的貸款利率仍處於歷史低值。數據顯示，在美聯儲於2008年末開始購買抵押貸款支持證券之前，最受購房者歡迎的30年期固定抵押貸款利率大約為6.1%。按照這一利率，一名每月可償還1000美元的借款人可以獲得165000美元的雲林縣前置協商抵押貸款，而在目前3.5%的情況下，同樣一個借款人則可以獲得222000美元的貸款。換句話說，低利率政策使得買房人的購買力增加瞭三分之一。
一位剛剛在美國華盛頓特區附近買瞭一棟別墅住宅的新移民楊女士在接受第一財經日報《財商》記者采訪時表示："在美國，房屋的價格是按照一棟一棟計算，不像在國內是每平方米多少錢的概念。我們買的這棟別墅的價格是50萬美元的，裡面是2層樓的設計，有車庫和庭院，價格在華盛頓附近算是中等。"
近日，有分析人士在微博上驚呼，芝加哥商品交易所木材期貨短短2個月的時間跌瞭25%，與房地產板塊走勢出現背離，過去二者關聯度非常高。如果美國房地產仍在復蘇、新屋開工和營建許可表現強勁，木材價格不應該出現如此大的回調。所以木材大跌也許是一個值得關註的信號。
"買房者還可以通過對房產進行再融資(Refinance)，這樣還可以降低購房成本，而現在即使美國沒有進行再融資，也可以輕松購入住房。"
除此之外，越來越多的首次置業者還面臨著高失業率、低儲蓄率以及高負債的狀況，而這也將成為未來房地產市場的一個隱憂。
在眾多分析師和投資者看來，房地產仍將成為2013年美國資本市場中最重要的題材。
房價已經虛高？
面對復蘇的市場，美國金融監管當局所要做的就是保持足夠的警惕，他們試圖在低利率時代，通過嚴格的資格審核增強貸款信用，防止出現次貸危機式的信用崩盤。
今年1月，美國消費者金融保護局(CFPB)出臺新規，收緊個人抵押貸款市場的貸款標準。其中包括，簡易貸款減少，提供詳細信息的貸款增加，那些希望借到廉價資金進行投資的富裕者，必須提供詳細的財務文件，包括報稅單、工資單以及銀行對賬單等。而放貸者也將承擔更大的責任，如果放貸方沒有核驗借款人的收入或資產，將被禁止發放貸款，如果發放個人無本金貸款造成壞賬，放貸機構將承擔審核不力的責任。
房地產"復蘇"極不均勻
從數據上看，美國的房價已較金融危機時上漲不少。美國聯邦住屋融資局(FHFA)最新公佈的數據顯示，今年第一季度美國房價環比上漲1.9%，為連續第7個季度環比上漲，而同比則上漲6.7%。
一名美國房地產中介公司的董先生在接受記者采訪時表示："目前，美國的一些大城市和熱門區域的房價已經超過瞭2007年時的最高水平，當然也有一些地方的房價還未有明顯的上漲。"
當然，也有對沖基金經理指出，目前美國房二胎借款廣告地產"復蘇"極不均勻，隻是幾個地區的房價增長較迅速，而另一些地區的價格仍在歷史低點徘徊。
董先生告訴記者，由於美國對外國投資者購買房產沒有限制，中國投資者也成為美國房地產市場的購買力，占所有美國房地產市場購買金額的10%，為僅次於加拿大的第二大購買源。
內容來自sina新聞
中國投資者也可以申請貸款，首付需要支付四成。不過中國投資者大多數是比較富裕的人群，而且由於在美國貸款需要提供的材料過多，限制也很高，所以他們中絕大多數都是采取一次性付清的方式。
"當然，這樣的價格相比國內是便宜多瞭。而且根據現在美國的購房政策，隻要兩成首付就可以瞭，其他的都要貸款。由於現在貸款利率超低，所以每個月所要繳納的按揭金額也不是很高，2000美元左右，單憑我一個人的能力就能買得起這棟別墅。"楊女士這樣告訴記者。
目前在美國，隨著房價的不斷上漲，越來越多的購房者開始利用房屋凈值信用額度(Home Equity Line of Credit，簡稱 HELOC)，對房屋進行再融資。
不過也有一些人擔心，房地產市場警報尚未解除，局部風險猶存。有消息稱，在房地產泡沫的重災區，如內華達州、佛羅裡達州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等地，房地產市場依然在底部徘徊。在這些地區，房屋止贖率依然很高，喪失房屋贖回權人數也在不斷上升。如果重災區的警報信號不解除，美國房地產就難言真正的整體復蘇。
美國一傢房地產咨詢公司的首席執行官約翰·伯恩斯(John Burns)稱，值得擔憂的一點是，如果房價以目前的速度上升，一旦貸款利率升至6%以上，支付能力就會成問題。而且一旦貸款利率升高，將有可能馬上抑制房地產的復蘇勢頭。
然而，在持續瞭幾年的復蘇之後，有人擔憂美聯儲低利率的政策可能已導致樓市出現虛高。
或許，唯一能夠確定的是，美國樓市未來不可能一帆風順，仍將面臨更多波動。
張愎
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